Contrato de Arrendamiento

Si usted está interesado en alquilar una vivienda tenga presente que deberá acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Dicha ley solo se aplicará en el supuesto que dichos contratos se hayan celebrado con posterioridad al día 1 de Enero 1995.

Por tanto, le vamos a dar unos consejos si va a celebrar un contrato de alquiler:

Forma que debe tener el Contrato de Arrendamiento

Dicho contrato se realizará por escrito en el que deberá constar los datos personales del propietario y la del arrendatario. Dicho contrato expondrá una descripción detallada de la casa que se arrenda, la duración del contrato de alquiler, la renta pactada y todas aquellas disposiciones que las partes consideren oportuno.

El mencionado contrato puede elevarse a escritura pública celebrada ante el Notario y así poder ser inscrito en el Registro Propiedad Pertinente.

Le recomendamos que no dude en preguntar a nuestros abogados todas aquellas cláusulas que usted quiera incorporar para proteger sus derechos e intereses.

Duración del Contrato

Las partes pueden fijar de común acuerdo la duración del contrato de arrendamiento. Si el plazo que han convenido las partes es de duración inferior a cinco años, una vez que llegue el vencimiento del contrato, este se va a prorrogar obligatoriamente por plazos de un año hasta alcanzar dicha duración. Dicha prorroga puede no llevarse a cabo si con al menos treinta días de antelación a la fecha de extinción se comunica que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Por tanto, el propietario va a estar obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los cinco años, con la única excepción de que el propietario haya manifestado en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este tiempo.

Una vez transcurrido el plazo de cinco años, el propietario si no quiere renovar el contrato lo podrá hacer siempre que se lo haya comunicado con un mes de antelación al arrendatario.

Si no hay ningún tipo de aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros tres años más, siempre y cuando el inquilino quiera continuar con el mismo.

Fianza

La fianza es una cantidad equivalente a un mes de renta, que en el momento que se firme el contrato de arrendamiento el inquilino estará obligado a entregar al propietario. Dicha fianza actúa como una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino pueda causar en la vivienda.

Así pues, una vez finalizado el contrato de arrendamiento dicha fianza deberá ser devuelta al inquilino siempre y cuando se corrobore que no existen desperfectos que serían descontados del a cantidad entregada.

Dicha fianza más los intereses podrán ser reclamados por el inquilino si no se ha devuelto.

La Renta

La renta puede ser pactada libremente por ambas partes. Su carácter habitual es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los siete primeros días de cada mes.

Su pago se efectuará de la forma que hayan acordado ambas partes, ya sea, domiciliación bancaria, transferencia etc…

En relación a la posible actualización de la renta, la ley nos dice que durante los primeros cinco años de duración del contrato la renta se incrementará o disminuirá de conformidad al a variación que experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC).

Pago de los Gastos

Los gastos generales, es decir, aquellos que derivan del uso corriente del inmueble en general, serán por cuenta del propietario; ahora bien, aquellos de forma individual, agua, gas, teléfono,etc… deberán ser abonados por el inquilino. Todo lo acordado sin perjuicio de lo pactado por las partes.

Obras en la Vivienda

• Obras de conservación.

  El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad propiadas.

  Aquellas reparaciones que consisten en el desgate derivado del uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.

  Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos las podrá efectuar el inquilino, siempre que se lo comunique al propietario, y tendrá derecho a que éste le restituya el importe.

• Obras de mejora.

  Se refieren a aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y sus ocupantes. Si dichas obras no pueden retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el inquilino tendrá que tolerarlas. Si transcurridos 20 días las obras siguen en curso, el inquilino tendrá derecho a que la renta se reduzca en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

  El arrendador deberá notificar de la existencia de dichas obras con al menos tres meses de antelación, por lo que una vez recibida la comunicación el arrendatario podrá optar en desistir del contrato en el plazo de un mes.

  La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos los cinco años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta. Dicho incremento no podrá superar el 20 % de la renta vigente.

Venta de la Vivenda Alquilada. Derechos del Arrendatario

En el caso de que el propietario de una vivienda alquilada desee venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela en venta al inquilino. Así pues, dispondrá de un plazo de treinta días para optar por la compra (derecho de tanteo).

En el supuesto de que el propietario vendiese la vivienda y no se la hubiese ofrecido al arrendatario, éste podrá en un plazo de treinta días impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que el propietario la transmitió a un tercero (derecho de retracto).

El pacto por el cual el inquilino renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en aquellos casos en los que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por una duración superior a cinco años.

Resolución y Extinción del Contrato

Una causa de extinción del contrato puede ser el transcurso del tiempo por el que se celebró. Además de dicha causa pueden existir otros casos en que se puedan incumplir las respectivas obligaciones, tales como:

• Falta de pago de la renta y/o fianza.
• Subarriendo o cesión a un tercero sin consentimiento del propietario.
• Causa de daños en la vivienda o la realización de obras sin consentimiento del propietario.
• Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas…

Subrogación en el Contrato de Arrendamiento

Llámese subrogación a la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular.

Cesión del Contrato de Arrendamiento y Subarriendo

Llámese cesión se entiende la transmisión que realiza el propietario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona.

Por su parte, el subarriendo es el arrendamiento que realiza el arrendatario de una parte de la vivienda de la que disfruta y que a su vez ha alquilado al propietario.

Cabe señalar que en ambos casos será necesario el consentimiento del propietario por escrito.

Reclamaciones

Si bien todos los objetos relacionados con el contrato de arrendamiento deben plantearse ante un procedimiento civil ordinario (duración, renta etc..), se tramitarán por un juicio verbal: desahucio por falta de pago de las rentas, extinción del contrato, reclamaciones por falta de pago…