Obra nueva o ampliación de vivienda
Generalmente se cree que cuando se es propietario de una vivienda uno tiene la libertad de ampliar o reformar la vivienda como quiera. Esta idea, por supuesto, es errónea.
En España y en cualquier país europeo, hay que tener en cuenta que hay unas normas urbanísticas que son de aplicación en cada municipio y que son de obligado cumplimiento. En caso de incumplimiento esto puede llevarle a una importante sanción económica y en algunos casos a la demolición de lo construido.
La primera y única cosa a tener en cuenta es que hay que solicitar licencia de obras en el ayuntamiento. Dicha licencia requiere de un proyecto técnico redactado por un arquitecto cualificado.
La ley le obliga a presentar un proyecto técnico siempre que haga una reforma, ampliación o modificaciones en su propiedad, de igual manera que si se tratase de una obra nueva.
Documentación necesaria para poder realizar obras
- Fotocopia del DNI o NIE
- Escrituras de propiedad de la vivienda
- Proyecto redactado por arquitecto cualificado
- Datos de la empresa constructora y justificación de estar al corriente de pagos
- Justificante de pago de las tasas
Una vez concedida la licencia por el ayuntamiento es cuando se pueden iniciar las obras. Importante no comenzar sin la misma, ya que si ocurriera cualquier percance los seguros no se harían cargo de lo ocurrido.
En ese momento se necesitará la contratación de un arquitecto técnico que lleve a cabo la dirección de obra.
Hay que tener en cuenta que en España es obligatorio la intervención de dos técnicos en las obras nuevas y de ampliación, ya que así lo requiere la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación).
Contratación del constructor
El contrato de construcción es un acuerdo legal donde se vinculan dos partes sobre los detalles y el costo de un proyecto de construcción. En él deberán figurar:
- Memoria de calidades o proyecto técnico
- La cantidad total por la cual se va a contratar dicha obra
- Forma de pago
- Fecha de inicio y fin de la obra
- Claúsula de penalización en caso no cumplir con la fecha de finalización
Es muy importante que esté firmado por ambas partes, tanto el constructor como el propietario.
Obligaciones del constructor
El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
Son obligaciones del constructor:
- Ejecutar la obra conforme al proyecto realizado por el arquitecto, a fin de alcanzar la calidad exigida en el mismo.
- Tener la titulación académica o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
- Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor.
- Cumplir con las medidas de seguridad y salud y proporcionar todos los medios necesarios para ello.
- Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
- Contratar un seguro de daños materiales o de caución con garantía de un año.
- Contratar un seguro de responsabilidad civil a terceros durante toda la obra para el caso de cualquier accidente.
Responsabilidades constructor y arquitectos intervinientes en la obra
La responsabilidad del constructor y de los técnicos comienza en el momento en que se firma el acta de recepción de la obra y se prolonga hasta el final de obra firmado por los técnicos. Además, dicha responsabilidad se extiende de manera automática según los siguientes criterios:
- Un año para los trabajos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
- Tres años para los problemas de fisuración, humedades y cualquier problema derivado de las instalaciones del edificio.
- Diez años por defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Existe un error de concepto por parte de la gente respecto al seguro decenal, se piensa que la responsabilidad decenal es general y como se puede apreciar en los puntos anteriores, existe un tiempo de prescripción para cada causa afectada en la vivienda. Es importante tener un mantenimiento de las viviendas y no reclamar por unas simples fisuras o humedades transcurridos siete años cuando el seguro sólo cubre hasta los tres.
¿Qué procedimiento ha de seguir cuando la obra está terminada?
En referencia a la extensión, una vez completados todos los trabajos es evidente que la vivienda actual ha aumentado los metros cuadrados, con lo que hay que actualizar los metros y la descripción de la escritura de propiedad ante Notario y posteriormente registrarlo en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo puede declarar la nueva construcción o la ampliación en el Notario y posteriormente ser registrada?
Para ello necesitará presentar varios documentos frente al Notario con el fin de legalizar la vivienda y actualizar los metros cuadrados de la misma.
- Certificado final de obra: este certificado vela por la legalidad de la obras y certifica que dicha obra se ha ejecutado conforme al proyecto por el cual se obtuvo la licencia. El certificado tiene que estar firmado por el arquitecto proyectista y el arquitecto técnico director de las obras.
- Cédula de Habitabilidad (sólo es necesario cuando es obra nueva).
La figura perfecta para ayudar en este tipo de trámites sería la de un abogado cualificado, ya que pueden resultar complejos y se deben presentar otros documentos formales al mismo tiempo que los citados anteriormente.