Legalización de una vivienda

Para legalizar una casa ¿con quién debemos contactar?

Al haber de por medio un hecho ilegal está claro que acudimos a los abogados. Pero resulta que el hecho ilegal normalmente es una estructura construida, con lo que vemos que ha de intervenir un arquitecto…

De hecho hablamos de legalizar una casa porque no consta legalmente que se haya construido y entonces el trámite se reduce a que el ayuntamiento acepte su legalidad, con lo que el expediente de legalización sólo consta de documentos técnicos que son competencia de una persona que sea arquitecto y los trámites “legales” a que se somete el expediente no necesitan de ningún abogado.

Aunque también es importante en algunos casos la utilización de un abogado para la interpretación de algunas normas urbanísticas. Nuestra ventaja competitiva consiste en que aquí encontrará estas dos personalidades en un único servicio.

Necesita un arquitecto para legalizar una casa

El arquitecto no es quien legaliza una casa, sino quien proporciona la documentación técnica al propietario para que solicite a la administración competente (normalmente el Ayuntamiento) a través de un expediente de legalización acredite la existencia legal de la edificación y que esta se adecúa a la normativa municipal.

Por lo tanto el arquitecto debe redactar una serie de documentos bajo los cuales se responsabiliza de que la vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad y seguridad que la legislación exige, además de estar adaptada a la normativa municipal.

Legalizar una casa en 10 pasos

1. El/la propietario/a se dirige al ayuntamiento para saber si es legalizable su vivienda
2. El ayuntamiento confirma que es legalizable
3. El/la propietario/a contrata un arquitecto
4. El arquitecto consulta con el arquitecto municipal la documentación a presentar
5. El arquitecto realiza el expediente de legalización (proyecto técnico)
6. Se solicita la licencia de legalización
7. El/la propiertario/a paga las tasas e impuestos como si se solicitara licencia de obras del edificio existente, de acuerdo al presupuesto actualizado incluido en su expediente de legalización.
8. El ayuntamiento comprueba que la documentación entregada se ajusta a la edificación existente
9. Se otorga licencia de primera ocupación
10. El propietario registra la propiedad

¿Qué quiere decir legalizar una casa?

Desde el punto de vista urbanístico la administración municipal que legaliza una edificación lo que está haciendo es:

1. Reconocer la existencia de una edificación que hasta entonces era "no legal".
2. Reconocer que pese a que se tratara de una obra efectuada sin ningún permiso o licencia, si ésta hubiera estado solicitada, la corporación municipal hubiera otorgado el correspondiente permiso suponiendo que se le hubiera entregado en regla toda la documentación necesaria.
3. Solicitar que el/la propiertario/a le entregue toda la documentación que no se entregó en su día para justificar que la edificación a legalizar cumple con toda la normativa edificatoria legal y de habitabilidad, lo cual incluye la documentación correspondiente a un expediente de legalización redactada por un arquitecto.
4. Adjuntar toda esa documentación al expediente de legalización del cual forma parte la documentación técnica redactada por un arquitecto.
5. Justificar la nueva situación de legalidad de manera que la propiedad está obligada a ingresar todos los impuestos municipales a los que está sometida esa determinada construcción.
6. Otorgar todos los derechos inherentes a la condición de legal de la construcción de manera que pueda tener todos los servicios urbanísticos (luz, agua, evacuación de residuos, basuras, accesibilidad, …).

Cómo legalizar una casa

Hay que ser consciente de que solamente se podrá legalizar una casa, si al hacernos la siguiente pregunta: “¿si pidiera permiso para construir una casa de estas características en este mismo lugar, se me otorgaría la licencia municipal para realizar las obras?“, la respuesta fuera afirmativa.

En caso contrario el proceso de legalización no llegaría a buen puerto.

Por tanto es importante buscar asesoramiento por parte de quien ha de redactar el expediente de legalización de la vivienda (un arquitecto) pero no para iniciar ese trámite, sino para asegurarse de que el trámite de la redacción del expediente de legalización es posible. Así nos evitaremos sorpresas futuras.

¿Qué condiciones debe cumplir una casa para poderse legalizar?

Los requisitos que deben cumplirse para poder legalizar una casa han de ser los mismos que debería cumplir esa vivienda si su construcción se realizara en ese mismo momento.

Es decir tendría que cumplir con:

1. Tener condiciones de habitabilidad (Decret 259/2003)
2. Cumplir con la normativa urbanística
3. Cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE)
4. Cumplir el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)
5. Cumplir el decreto de ecoeficiencia (Decret 21/2006)
6. Certificar("teóricamente") la eficiencia energética de la vivienda.(Real Decreto 47/2007).

Decimos teóricamente porque las exigencias del CTE y de los reglamentos anteriormente citados son muy altas. Ocurre que la mayoría de las veces en que nos encontramos con una vivienda con más de 5 ó 10 años de antigüedad, por ejemplo, o construida sin ningún tipo de proyecto o sin seguir el proyecto redactado, tendríamos que afrontar las obras necesarias para justificar que se cumplen las normativas anteriores. En muchos casos supondría poner patas arriba la vivienda para hacer una importante reforma, debiendo sus ocupantes desocuparla temporalmente y hacer frente a un coste muy elevado.

¿Qué ocurre entoncens en la realidad?

Que los municipios sólo se preocupan de que urbanísticamente esa construcción se pueda legalizar. Es decir, que aparte de si cumple o no con aspectos técnicos el ayuntamiento vigila que cumpla la normativa urbanística. Se deja a la responsabilidad del arquitecto justificar el cumplimiento del resto de la normativa.

Evidentemente lo que no hará un arquitecto es responsabilizarse de que una casa cumple con unos requisitos que no son ciertos, por lo que para legalizar la vivienda justificará aquellos requisitos que efectivamente cumplan con la legalidad vigente, pero el resto de exigencias de la normativa no las citará a no ser que se le exija por parte del colegio de arquitectos o la administración municipal. Si ese fuera el caso entonces sí que el expediente de legalización conllevaría el correspondiente proyecto de reforma para adecuar la construcción a la normativa actual.

En resumen

Deben cumplirse todas las normativas anteriormente citadas, aunque en la práctica cada caso es diferente y muchas veces sólo se exige que la vivienda cumpla con la normativa urbanística municipal y las condiciones básicas de habitabilidad.

¿Cuál es el coste de legalizar una vivienda?

El coste más elevado en el proceso de legalizar una casa corresponde a la redacción y tramitación del expediente de legalización.

En este coste intervienen los dos hechos más relevantes económicamente hablando del expediente a realizar:

• Redacción por parte de arquitecto del expediente de legalización, que como ya hemos explicado antes equivale a la redacción de un proyecto técnico de una casa nueva (aunque existe una gradación dependiendo de la edad de la vivienda). Los honorarios son libres pero imaginemos que la vivienda se ha construido sin licencia en los últimos cuatro años, el arquitecto ha de justificar que cumple con toda la normativa que rige el Código Técnico de Edificación (CTE), es decir, que la responsabilidad que asume es muy elevada. El importe estará relacionado con los metros cuadros de vivienda a legalizar.
• Consecuentemente, el Presupuesto de Ejecución material que aparece en el expediente de legalización (PEM), que es la base sobre la cual el Ayuntamiento grava tanto el impuesto como la tasa de licencia de obras, es el que regiría en un hipotético proyecto de nueva planta que se hubiera redactado para disponer de la misma vivienda que se pretende legalizar. Es decir, sería un presupuesto actualizado de una vivienda con los mismos metros cuadrados que la vivienda existente, y el importe a desembolsar para la administración sería el proporcional (suele rondar el 4 % de ese PEM, aunque cada ayuntamiento dispone de sus tarifas).

Responsabilidades del arquitecto en una legalización

Imaginemos que la legalización corresponde a un edificio que tiene más de 10 años de antigüedad. En estas condiciones el colegio de arquitectos no pide que en la memoria del expediente de legalización el arquitecto justifique la normativa vigente para visar el proyecto, sino que con un certificado de solidez de la edificación y la justificación de cuando va ser edificado el edificio en cuestión bastaría.

Si después es demandado por alguna irregularidad constructiva… ¿hasta dónde llega la responsabilidad del arquitecto?

Se aplica la responsabilidad decenal como si se tratara de una obra nueva.

¿Necesito legalizar mi vivienda?

• En el momento en que necesite hacer un cambio en alguno de los suministros de servicios (agua, electricidad, gas…) se le solicitará la cédula de habitabilidad. En el caso de que no disponga de ella necesitará legalizar su vivienda.
• Si por cualquier motivo necesitara vender su vivienda y no estuviese legalizada, necesitará hacerlo previamente.
• En caso de querer alquilar su vivienda necesitará cumplir con estos requisitos para poder hacerlo dentro de la legalidad.
• Si deseara solicitar algún tipo de ayuda pública a la rehabilitación de viviendas, su casa deberá estar legalizada.

Un arquitecto le ayudará no sólo en la redacción y tramitación del expediente de legalización, sino que previamente le asesorará sobre el estado de su vivienda y las posibilidades que legalmente pueda tener antes de iniciar cualquier proceso.

Es simple, antes de iniciar el proceso de la legalización, veamos qué podemos conseguir la misma y con qué problemas podemos encontrarnos por el camino.

Quizás le sorprenda saber que para poder legalizarla necesita realizar obras, o que tiene un tiempo limitado para regularizar tu situación.

Planifique su futuro y olvídese de preocupaciones de última hora. En Vives Pons & Asociados le podemos ayudar.